상단여백
HOME 기획ㆍ특집 기획
<분석>여수집값 나홀로 고공행진, 멈추어다오!여수산단 업황 호조 및 신·증설, 관광 특수 지역경제 호황이 견인
웅천지구 3.3㎡ 당 매매가 1천만 원 웃돌아…주택매입 고민 깊어져
여수 2018년말 주택보급률 103.2%…추가 공급물량 압박 하락 전망
 1,2단지 입주가 곧 시작되는 여수웅천지구 한화 꿈에그린 아파트

본지는 기획시리즈로 1편 화태~백야구간 예비타당성 면제 선정 의미와 전망 2편 여수시는 여론조사 공화국인가? 에 이어 기획시리즈 3탄으로 여수 집값 상승 원인과 문제점 그리고 전망을 짚어봤다. 편집자 주 

“빈집이 늘어가고 있는데 지자체는 계속해서 신규 아파트를 승인하고 있어. 그 많은 물량이 다 분양되는 것도 신기해. 또 인구는 감소한다는데 도대체 누가 들어와서 사는 건지......” 입주를 앞둔 한화 꿈에그린을 보는 한 시민의 말이다.

지난해 9.13 부동산 대책 이후 시장이 꽁꽁 얼어붙었지만 지방 중소도시 여수시만 나홀로 호황을 누리고 있다. 주택보급률 100%가 넘어서고 인구는 해마다 줄어드는데 아파트 가격은 치솟았다. 주택가격은 수요와 공급에 의해 결정된다는 시장경제원리를 비웃듯 고공행진을 펼치는 집값에 살까 말까 매입자의 고민은 깊어 간다.

여수 부동산 시장의 특징은 지역 내 손바뀜이 많은 편이다. 한국감정원에 따르면 실제 여수시의 1년간 아파트 실제 매매거량은 월평균 250건 전후 수준이며 외지인 거래 비중은 편차는 있지만 20%대 미만을 보였다. 2019년 기준 아파트 평균 연식은 20.9년이다.

여수 지가변동률 및 아파트 평균 연식

지난 3월5일 기준 여수시의 아파트 평균 559만원/3.3㎡이며 최고는 웅천동으로 1,038만원, 최저 오림동 277만원이었다. 여수지역 아파트 중에서 매매가가 3.3㎡ 당 1천만 원을 훌쩍 넘는 곳은 센트럴파크(오피스텔) 1,181만원/3.3㎡, 신영웅천지웰3차1,139만원 /3.3㎡, 신영웅천지웰2차 1,123만원/3.3㎡, 죽림호반베르디움 1,015만원/3.3㎡ 4곳이다. 

이달 중 입주를 시작하는 웅천지구 한화 꿈에그린 주상복합 1,2단지도 1781세대도 시장 거래가가 1000만원을 호가 하는 것으로 알려졌다.

인근 순천지역의 경우 순천두산위브 1,075만원/3.3㎡, 대광로제비앙 1,002만원/3.3㎡ 2곳이며 광양지역은 1천만 원이 넘는 곳은 없다. 그나마 제일 높은 곳은 중마노르웨이숲 742만원/3.3㎡이었다.

◆ 부동산 가격 상승 요인은 무엇인가

여수지역 아파트 값이 인근 지역과 비교해 고공행진을 펼치는 이유는 무엇일까. 지역 특성상 여수산단 기업들 석유화학산업 호실적과 관광 특수라는 지역경기 호황이 부동산시장 상승을 견인했다. 또 지난 2015년 4분기부터 2017년 1분기까지 1년 6개월 동안 주택공급이 전무해 수요측면에서 상승의 요인이 됐다.

여수 관광객 1,300만 명 방문은 자연스레 건축허가 건수 증가와 물가상승으로 이어졌다. 웅천택지개발 조성과 함께 급기야 지방중소도시 여수에 한화 꿈에그린 1군 브랜드 아파트 단지 조성이라는 호재가 분양가 상승을 촉발시켰다.

여수국가산단 대규모 증설 기대감이 시장에 반영됐다. 오는 2021년까지 GS칼텍스, LG화학을 비롯해 6개 산단기업들이 66만㎡ 공장 신·증설에 6조3천억 원을 투자하는 호재가 나왔다. 증설 초기 3개월간은 매일 1만5천명, 이후에는 매일 1만여 명 인원이 증설 현장에 투입될 계획이다. 벌써부터 여수 무선지구 오피스텔은 방이 없을 정도로 호황을 누려 즐거운 비명을 지르고 있는 것으로 알려졌다.

이외에도 최근 5277억 원 규모의 화태~백야 연도교 건설사업이 예비타당성조사 면제사업에 선정돼 도서지역 개발과 관광활성화 기대감이 커지고 있다.

사회경제적 요인으로 인구감소, 가족구조의 변화, 도시집중현상, 주택노후화로 인한 주택수요 증가에 기인한다. 과거 대가족에서 핵가족화로 가족제도가 변화되면서 단독 세대 분할이 가팔라졌다. 가족을 떠나 독립하는 1인 세대수가 증가했다.

여수시 인구구조변화를 보면 지난 2008년 65세 이상이 11.74%에서 2018년 11월 17.45%로 늘었고 1인 세대도 2008년 27.4에서 2018년 11월 36.0으로 증가했다. 이런 복합적 요인들이 여수 부동산 가격을 부채질했다.

다양한 호재에 의해 어느 정도 부동산 가격 상승요인은 이해될 수 있으나 적정 가격을 초월한 집값 상승은 실거래량과 비교해 비정상적인 흐름이라며 투기적인 요소 개입을 지적하기도 한다.

◆ 문제점과 향후 전망

기존 주택 노후화로 인한 신규 아파트 공급은 정주여건 개선에 필요하다. 하지만 홍보비 등 불필요한 비용이 가미된 분양가 상승은 고스란히 여수시민의 주택 매입비용 증가로 이어져 부정적 측면이 강하다.

2018년 말 기준 여수시 주택보급률은 103.2%로 전년 대비 0.1% 증가했다. 여수 주택보급률이 100%가 넘은 것은 지난 2015년이다. 인근 순천시 주택보급률은 2018년 말 기준 103.3%로 여수시와 엇비슷한 수준이다.

2월 중 한화 꿈에그린 입주를 시작으로 8월 관문동에 건립중인 골드클래스, 문수동 대성베르힐 등 공사 중이거나 건축승인을 마치고 착공을 준비하는 아파트도 550세대에 이르는 것으로 파악됐다. 향후 죽림지구 힐스테이트, 소제지구 등 택지개발로 공급될 아파트도 수 천 세대에 이르러 공급 과잉이 우려되고 있다.

또 다른 문제로 전남에서 주택수와 빈집 수가 가장 많은 곳이 여수이다. 여수는 11만 27호 가운데 빈집이 1만3,504호로 전남에서 빈집이 가장 많았다. 빈집 비율로는 12.3%에 달했으며 도서지역 빈집뿐만 아니라 신규 택지개발로 인해 구도심 공동주택 빈집 비율도 증가해 사회문제가 되고 있다.

소득 증가세가 부진하고 주택담보대출받기가 어려워지면서 가계들이 운용할 수 있는 자금이 줄었다. 집값이 올라 부동산 구입에 드는 비용이 늘어나다보니 여유자금이 줄어든 영향도 있다. 급등했던 특정지역의 경우 부동산 규제로 주택시장의 침체를 예견하기도 한다.

2019년 2월 전국주택가격동향조사 결과 매매가격은 0.12% 하락했다. 전반적으로 세제강화, 대출규제 등 정책규제 여파가 지속되고 있는 영향으로 분석됐다.

여수시의 경우 지난 2018년 3월 종합주택매매가격지수(기준월 2017.11=100)가 101.9에서 2019년 2월 105.5를 기록해 11개월째 상승세를 지속하고 있다. 하지만 2월 매매가격지수가 전월대비 0.1% 상승에 그쳐 상승추세 및 탄력은 줄어들고 있다.

여수지역 아파트 실거래량 및 외지인 거래 비중이 감소추세를 보이고 있다.

실제로 여수시 아파트 실거래량(2018년.10월 442건-2019년1월 219건)은 감소추세이며 2018년 10월 0.552였던 지가변동률은 2019년 1월 0.341로 하락했다. 외지인 거래비중은 지난 18년 10월을 22%에서 19년 1월 11%대로 뚝 떨어졌다.

여수지역 집값 상승 요인이 기 반영돼 고공행진을 펼쳐왔다며 추가적인 호재가 없다면 조만간 하락세로 돌아설 날이 멀지 않았다는 전망이다.

반면 부동산 불패신화를 믿는 투기수요는 어디든지 항상 존재한다. 이들은 빈집은 집값에 전혀 영향을 미치지 않는다며 빈집은 땅으로써 역할만 가질 뿐이고 땅값이 오르기만을 기대하고 소유하려는 사람이 많다고 말한다. 

중요한 지표는 주택보급률이 아닌 실질적인 주택보급상황이라며 통계의 맹점을 지적한다. 인구 또한 수요에 영향을 주는 하나의 변수에 지나지 않는다며 자신감을 내비친다.

아울러 지난해 정부가 발표한 ‘9.13 주택시장 안정대책’ 은 지방 중소도시 여수와는 괴리가 있다. 종부세 마지노선 6억 원과 거리가 있어 오히려 투자 호재만 있다면 오히려 상승 여력이 충분하다는 얘기다.

선진국의 사례로 주택보급률 115% 단계에 진입해야 안정화를 보였다며 여수지역의 경우 아직까지 주택공급이 수요를 크게 초과하지 않아 집값 상승이 충분히 이어질 것으로 조심스레 전망하고 있다.

김병곤 기자  bibongsan801@naver.com

<저작권자 © 여수신문, 무단 전재 및 재배포 금지>

icon인기기사
기사 댓글 0
전체보기
첫번째 댓글을 남겨주세요.
여백
여백
여백
Back to Top