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상가임대차와 권리금법률칼럼 -법무법인 태원 송하진 변호사
법무법인 태원 송하진 변호사

상가임대차에 관련된 법적 분쟁 중 많은 비중을 차지하는 것 중 하나가 ‘권리금’에 관한 분쟁이다.

‘권리금’이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형․무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전의 대가를 말한다.

2015. 05. 13. 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’)이 개정되면서 권리금이 법제화됐고, 그 회수 기회보호에 관한 규정들이 신설되었다(상가임대차법 제10조의3내지 제10조의7). 이는 종래 규정만으로는 임차인이 투자한 비용이나 영업활동으로 형성된 지명도나 신용 등 경제적 이익이 임대인의 갱신거절에 의해 침해되는 것을 충분히 방지할 수 없었기 때문이다.

즉, 임대인은 새로운 임대차계약을 체결하면서 직접 권리금을 받는 등 임차인이 형성한 영업적 가치를 아무런 대가나 제한 없이 이용할 수 있게 되지만 임차인은 다시 시설비를 투자하고 신용확보와 지명도 형성을 위하여 상당기간 영업손실을 감당하여야 하는 문제점을 해결하기 위하여 법이 개정된 것이다.

상가임대차법에 따르면 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 ①임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위, ②임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, ③임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, ④그밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 기존의 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.

만일 임대인이 이를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 임대인은 그 손해를 배상할 책임이 있고, 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

이때 유의할 것은 권리금 회수 방해를 인정하기 위하여 반드시 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이에 권리금 계약이 미리 체결되어 있어야 하는 것은 아니라는 점이다. 상가임대차법은 임대인이 임차인과 신규임차인 사이에 이미 체결된 권리금 계약에 따른 이행을 방해하는 행위를 금지하는 것에 한정하지 않고, 임차인이 신규임차인이 되려는 자와 권리금 계약 체결에 이르지 못하도록 하는 등 임차인이 권리금을 지급받을 수 있는 기회를 방해하는 다양한 행위를 금지함으로써 임차인을 보호하고 있기 때문이다.

현실적으로 권리금은 임대차계약의 차임, 임차보증금, 기간 등 조건과 맞물려 정해지는 경우가 많다. 신규임차인이 되려는 자가 임대인과의 임대차계약 조건에 따라서 임차인에게 지급하려고 하는 권리금 액수가 달라질 수 있고, 이러한 이유로 권리금 계약과 임대차계약이 동시에 이루어지는 경우도 있다.

임대인이 임대차기간이 종료될 무렵 현저히 높은 금액으로 임차보증금이나 차임을 요구하거나 더 이상 상가건물을 임대하지 않겠다고 하는 등 새로운 임대차계약 체결 자체를 거절하는 태도를 보이는 경우 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 찾아 권리금 계약을 체결하는 것은 사실상 불가능하다.

이러한 임대인의 행위는 상가임대차법에서 정한 방해행위에 해당한다고 볼 수 있고, 이러한 경우 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이에 권리금 계약이 체결되지 않았더라도 임대인은 임차인의 권리금 회수 방해를 이유로 손해배상책임을 진다고 보아야 한다.

한편, 상가임대차법은 임차인이 임대인에게 최초 임대차 계약 체결일로부터 10년 간 계약갱신을 요구할 수 있는 권리에 대해 규정하고 있는데 상가건물의 전체 임대차기간이 10년이 지난 경우에도 임차인이 형성한 고객, 거래처, 신용 등 재산적 가치는 여전히 유지되어 임차인의 권리금 회수를 보장할 필요성이 있으므로 전체 임대차기간이 10년을 초과하는지 여부와 무관하게 상가임대차법에서 규정하고 있는 권리금 회수 방해행위가 있는 경우에는 임대인은 임차인의 권리금 회수기회 방해를 이유로 그 손해를 배상해야 한다는 점 역시 유의해야 할 것이다.

데스크  yeosunews@daum.net

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