송하진 변호사(법무법인 태원)

최근 주택임대차보호법과 부동산거래신고 등에 관한 법률이 개정되면서 개정 법률에 전 국민의 관심이 쏠리고 있다. 개정 법률의 핵심 내용은 크게 ①계약갱신청구권제, ②전월세상한제, ③전월세신고제로 요약할 수 있는데 정부는 이를 통틀어 속칭 ‘임대차 3법’이라 부르고 있다.

주택임대차보호법 개정안은 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 포함하고 있는데 위 개정안은 2020. 7. 30. 국회를 통과하고 2020. 7. 31. 공포되면서 즉시 시행되었다.

개정된 주택임대차보호법에 따르면 ①임대인은 임차인이 주택임대차계약 만료 1개월 전까지의 기간 내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못하고 임차인은 위와 같은 내용의 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 따라서 개정 법률은 임차인에게 1회의 계약갱신요구권을 보장해 현행 2년에서 4년까지 계약 연장을 보장받도록 하였다는데 큰 의의가 있다.

②전월세상한제는 계약이 갱신되는 경우 차임이나 보증금의 증액 한도를 직전 계약에서 정한 임대료의 5%까지로 하되, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 5% 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있게 하고 있다.

‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’ 개정안은 전월세신고제를 담고 있는데 2020. 8. 4. 국회 본회의를 통과하였고 2021. 6. 1.부터 시행된다.

③전월세신고제가 도입된 개정 법률에 따르면 2021. 6. 1.부터 주택임대차 계약의 당사자는 임대차 계약 체결 후 30일 이내에 주택 소재지 관할 관청에 임대차 계약 정보를 신고해야 한다. 다만, 전월세신고제의 경우 모든 지역과 모든 주택임대차 계약에 적용되는 것은 아니고, 시행령에서 대상 지역과 임대료의 수준에 따라 달리 정할 수 있도록 하였다.

주택임대차에 적용되는 주요 법률이 개정되면서 다양한 의문이 제기될 수 있다. 우선 개정 법률이 시행되기 전에 이미 4년 이상 임대차 계약을 연장한 경우라면 법 시행 이후에도 계약갱신청구권을 행사할 수 있는지 문제될 수 있으나 이러한 경우 개정 법률이 시행된 이후 계약갱신요구권이 한 번 부여되기 때문에 기존에 임대차 계약을 갱신을 했다고 하더라도 임차인은 법 시행 이후에 1회에 한하여 갱신요구권을 행사해 2년 더 계약을 연장할 수 있다.

한편, 개정 법률에서 계약갱신요구권이 도입되기는 하였으나 이는 임차인이 무제한적으로 사용할 수 있는 것은 아니다. 개정 법률에 따르면 임차인이 계약갱신요구권을 행사하더라도 임대인은 정당한 사유를 들어 이를 거절할 수 있는데 대표적으로 임대인(임대인의 직계존속·직계비속 포함)이 목적주택에 실제로 거주하려는 경우에는 갱신을 거절할 수 있다. 임대인이 위와 같은 이유로 임차인의 갱신요구를 거절한 경우 임대인은 갱신 요구를 거절하지 않았다면 임차인이 거주했을 기간을 채워 실제로 해당 주택에 거주해야 한다.

즉, 갱신 시 추가되는 계약 기간이 2년이므로 임대인이 임차인의 갱신요구를 거절했다면 최소 2년은 해당 주택에서 살아야 한다는 뜻이다. 만약 임대인이 이 기간을 채우기 전에 새로운 세입자를 들이면 임대인은 임차인에게 손해배상을 해야 할 의무를 부담하게 된다.

또한, 전월세상한제의 적용 범위에 관해서도 의문이 제기될 수 있는데 차임이나 보증금 증액 한도의 제한은 계약이 갱신되는 경우에만 적용되는 규정이므로 만약 임대차 계약이 갱신되어 총 4년의 기간이 경과하고 기존 계약이 만료되어 임대인이 새로운 임차인과 계약을 체결하는 경우에는 해당 규정이 적용되지 않으므로 임대인은 신규 임대차 계약 체결시 임의로 보증금을 증액할 수 있다.

개정 법률의 소급효에 관한 사항도 매우 큰 이슈가 되었다. 개정 주택임대차 보호법은 부칙에서 계약갱신요구권은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용한다고 규정하고 있어 개정 법률이 시행될 당시 임대차 기간이 남아있는 계약의 임차인인 경우 개정된 법에 따라 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.

다만 개정 법률의 부칙은 개정 법률 시행 당시 존속 중인 임대차라고 하더라도 개정 법 시행 전에 이미 임대인이 갱신을 거절하고 제3자와 임대차계약을 체결한 경우에는 개정법이 적용되지 않는다고 규정하고 있으므로 법 개정 전에 종전 임대차보호법에 따라 임대인이 갱신 거절의 통지를 했는지 여부에 따라 개정법률의 적용 여부가 달라질 수 있다는 점은 유의해야 할 사항이다.

데스크  yeosunews@daum.net

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