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주택임대차보호법과 임차인의 보호(1)
송하진 변호사

주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차(賃貸借)에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장하기 위하여 제정된 법률이다.

이는 민법상 일반적인 임대차보다 임차인의 보호를 강화한 법률로서, 민법에 대한 특별법이다. 주택임대차보호법은 임차인을 보호하기 위해 대표적으로 ①임대차기간(2년)의 보장, ②대항력의 부여, ③보증금의 우선변제권 인정 등과 같은 특례를 규정하고 있다.

주택임대차보호법 제4조에 따르면 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. 또한 주택임대차보호법은 계약의 갱신에 대해서도 규정하고 있는데 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 계약은 묵시적으로 갱신되는 것으로 정하고 있다.

묵시적으로 계약이 갱신되는 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. 이는 임대인이 계약을 미루다가 계약기간이 얼마 안 남았을 때 임차인에게 불리한 계약을 강요하는 것을 막기 위한 조항이다.

한편 임차인의 입장에서는 위와 같이 계약이 묵시적으로 갱신된 경우라고 하더라도 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 임대인이 임차인으로부터 계약해지 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약해지의 효력이 발생하므로 임차인은 계약이 묵시적으로 갱신된 경우에도 계약을 종료하고 보증금을 반환받을 수 있는 방법이 있다고 할 것이다.

한편, 주택임대차보호법은 임대차의 대항력에 관하여도 규정을 하고 있는데 대항력이란 임대인이 아닌 제3자에게 임차권을 주장할 수 있는 권리를 말한다. 본래 임차권은 물권이 아닌 채권에 해당하므로 계약의 당사자가 아닌 제3자에게는 주장할 수 없는 권리이고, 등기를 해야만 물권화되어 제3자에게도 주장할 수 있는 것인데 주택임대차보호법에 따르면 임대차를 등기하지 않더라도 일정한 요건을 갖추면 대항력을 갖출 수 있게 된다.

주택임대차보호법 제3조에 따르면 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도(입주)와 주민등록(전입신고)을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생기며 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

또한 주택임대차보호법은 임차인의 보증금반환청구권을 보호하기 위해 주택임차인에게 우선변제권을 부여하고 있다(주택임대차보호법 제3조의2). 주택임대차보호법에 따르면 앞서 언급한 대항력을 갖추고 임대차계약증서에 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매를 할 때에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.

즉, 제3자에게 대항력을 갖춘 임차인이더라도 이를 민사집행법상의 경매나 국세기본법상의 공매 등에서 배당권자로서 우선변제권을 받으려면 필요적으로 확정일자를 부여받아야 하는 것이다.

이를 종합하여 살펴보면 주택임차권은 우선적으로 대항력이 인정되는 권리이고, 나아가서 우선변제권도 인정되는, 우선특권이라 할 수 있다. 임차인은 임차인이 임대인(그리고 임대인의 승계인인 양수인)에 대한 대항력이 인정된다는 것과 임차인이 경매절차에서 다른 채권자나 담보물권자보다 우선변제를 받을 수 있다는 것은 별개라는 점을 유의해야 할 것이다.

한편, 임대차 계약이 종료되었음에도 불구하고 임대인으로부터 보증금을 반환받지 못한 상태에서 이사를 가야할 사정이 생긴 경우에는 임차인으로서는 우선변제권이 유지될 수 없기 때문에('주택의 인도'와 '주민등록'이 요건이므로) 문제가 될 수 있다.

주택임대차보호법은 이런 경우를 위하여 임차권등기명령 제도를 규정하고 있다(제3조의3). 즉, 임차인이 관할 법원에 임대차가 종료했는데 보증금을 돌려받지 못한 사정을 들어 임차권등기명령을 신청하면 법원에서 주택임차권등기를 촉탁해 주는데, 이 등기가 되고 나면 이사를 나가더라도 우선변제권이 유지되며, 우선변제권이 없는 주택임대차였다고 하더라도 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 우선변제권을 취득한다는 점을 유의하여 임차인은 자신의 권리를 지키기 위한 조치를 취해야 할 것이다.<다음호에서 계속>

데스크  yeosunews@daum.net

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