법무법인 태원 송하진 변호사

주택임대차보호법 제3조에서 규정하고 있는 대항력이란 임차인이 임대인이 아닌 제3자에게 임차권을 주장할 수 있는 권리를 말한다. 임차인은 임대인으로부터 주택을 인도받아 점유하고 주민등록을 마치면 자신의 임차권을 제3자에게 주장할 수 있는 권리인 대항력을 취득한다. 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 주택임대차보호법이 그 제3조 제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 그 대항력 취득 시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다는 점에 반드시 유의해야 한다.

즉, 이미 임차주택을 인도받아 점유하면서 주민등록을 마쳐 대항력을 취득한 임차인이라고 하더라도 이후 임차주택에 대한 점유를 상실하거나 임차주택의 주민등록을 말소하는 등 퇴거하는 경우에는 당해 임차인은 기존에 취득한 대항력을 유지하는 것이 아니라 상실된다는 점을 매우 유의해야 할 것이다.

따라서 임차인은 임대차 기간 내에 임차주택에 주민등록을 유지시키는 것이 매우 중요하다 할 것인데, 만약 주민등록이 주택임차인의 의사에 의하지 않고 제3자에 의하여 임의로 이전되었고 그와 같이 주민등록이 잘못 이전된 데 대하여 주택임차인에게 책임을 물을 만한 사유도 없는 경우에는, 주택임차인이 이미 취득한 대항력은 주민등록의 이전에도 불구하고 그대로 유지되므로 임차인 본인의 의사에 의하지 않고 제3자로 인하여 부당하게 주민등록이 이전된 경우에는 임차인 자신에게 귀책사유가 없다는 점을 입증하여 자신의 권리를 지킬 수 있다. 또한, 임차인이 전입신고를 올바르게 하였다면 이로써 그 임대차의 대항력이 생기는 것이므로 설사 담당공무원의 착오로 주민등록표상에 신거주지 지번이 다소 틀리게 기재되었다 하여 그 대항력에 영향을 끼칠 수는 없다 할 것이므로 이러한 경우에도 임차인은 전입신고를 마친 이후 제3자에 대하여 임대차의 효력을 주장할 수 있다.

한편, 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록은 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 일이 있다 하더라도 이러한 경우에는 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 이상 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 않으므로, 임차인이 부득이 주민등록을 일시적으로 다른 곳으로 옮겨야 할 사정이 생기는 경우에는 가족들로 하여금 임차주택을 계속해서 점유하게 하고, 가족들의 주민등록 역시 임차주택에 그대로 두면 임차인이 기존에 취득한 대항력을 상실하는 문제를 방지할 수 있다.

또한, 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력은 임차인이 당해 주택에 거주하면서 이를 직접 점유하는 경우뿐만 아니라 타인의 점유를 매개로 하여 이를 간접점유하는 경우에도 인정될 수 있는데, 그 경우 당해 주택에 실제로 거주하지 아니하는 간접점유자인 임차인은 주민등록의 대상이 되는 '당해 주택에 주소 또는 거소를 가진 자'(주민등록법 제6조 제1항)가 아니어서 그 자의 주민등록은 주민등록법 소정의 적법한 주민등록이라고 할 수 없다. 따라서 간접점유자에 불과한 임차인 자신의 주민등록으로는 대항력의 요건을 적법하게 갖추었다고 할 수 없으며, 임차인과의 점유매개관계에 기하여 당해 주택에 실제로 거주하는 직접점유자가 자신의 주민등록을 마친 경우에 한하여 비로소 그 임차인의 임대차가 제3자에 대하여 적법하게 대항력을 취득할 수 있다할 것이므로 만일 임차인이 개인적인 사정으로 인해 임차인 본인이 임차주택을 직접 점유하지 못하고 가족이나 지인 등으로 하여금 간접점유를 하게 할 경우에는 대항력을 취득하기 위하여 간접점유자가 임차주택에 주민등록을 마치도록 하여야 한다.

이에 더해 주택임차인이 임차주택을 직접 점유하여 거주하지 않고 간접 점유하여 자신의 주민등록을 이전하지 아니한 경우라 하더라도 임대인의 승낙을 받아 임차주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에도 그 때로 부터 임차인은 제3자에 대하여 대항력을 취득하여 보호를 받을 수 있다. 이처럼 임차인은 자신의 권리를 지키기 위해 주택임대차보호법 상 임차인이 대항력을 취득하고 유지하기 위하여 마련된 법령과 그에 관한 다양한 법리를 참조해야 할 것이다.

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